Copropriété et travaux : quelles majorités pour quels votes

En quinze ans de rénovation d’appartements parisiens, j’ai vu des projets magnifiques bloqués pendant deux ans par une assemblée générale mal préparée. Un copropriétaire qui veut changer ses fenêtres, un syndic qui propose un ravalement, un conseil syndical qui rêve d’isolation thermique : tous se heurtent à la même question, celle de la majorité requise pour voter. Le sujet paraît aride, mais il conditionne chaque euro dépensé dans un immeuble en copropriété. Je vous explique ici, article de loi par article de loi, quelle majorité s’applique à chaque type de travaux, avec les seuils exacts et les pièges que je rencontre sur le terrain.

Comprendre les tantièmes et le calcul des voix

Avant de parler de majorités, il faut comprendre comment on compte les voix en copropriété. Contrairement à une élection politique où chaque personne dispose d’une voix, le vote en assemblée générale repose sur les tantièmes de copropriété. Chaque lot (appartement, cave, parking) se voit attribuer un nombre de tantièmes proportionnel à sa superficie, son étage, son exposition et sa consistance. Ces tantièmes figurent dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Un propriétaire d’un grand appartement au cinquième étage avec balcon pèse donc plus lourd qu’un studio en rez-de-chaussée sur cour. Dans un immeuble de 10 000 tantièmes (base courante), un T4 de 85 m² peut représenter 800 tantièmes quand un studio de 20 m² n’en vaut que 180. Ce déséquilibre est voulu par la loi du 10 juillet 1965 : celui qui possède davantage de parties communes contribue davantage aux charges et dispose logiquement d’un poids de vote supérieur.

Pour vérifier vos tantièmes, consultez votre état descriptif de division annexé au règlement de copropriété. Si vous préparez des travaux importants, c’est le premier document à relire, car la répartition des charges de travaux suit souvent la grille des tantièmes généraux, sauf si le règlement prévoit des clés de répartition spécifiques (charges d’ascenseur, chauffage collectif). J’ai détaillé les autorisations nécessaires avant de lancer un chantier dans mon guide sur les autorisations à obtenir avant de rénover en copropriété.

Majorité simple (article 24) : entretien et réparations courantes

La majorité simple de l’article 24 est la plus facile à atteindre. Elle se calcule sur les voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. Les absents non représentés ne comptent pas dans le calcul, ce qui rend cette majorité beaucoup plus accessible que les suivantes.

Cette majorité s’applique aux décisions courantes de gestion et d’entretien :

• Travaux d’entretien des parties communes : réfection d’une cage d’escalier, remplacement d’une porte de hall, réparation de la toiture
• Travaux de mise en conformité réglementaire (sécurité incendie, accessibilité PMR imposée par arrêté)
• Approbation des comptes et vote du budget prévisionnel
• Choix du syndic (depuis la loi ALUR de 2014, le choix du syndic relève de l’article 25, mais sa révocation reste possible à l’article 25 également)
• Autorisation de travaux privatifs n’affectant pas les parties communes ni l’aspect extérieur

En pratique, si votre immeuble compte 30 copropriétaires mais que seulement 18 sont présents ou représentés, il suffit de 10 voix favorables (la moitié plus une des présents) pour faire passer la résolution. C’est la majorité que vous rencontrerez le plus souvent pour les petits travaux d’entretien. Pour un ravalement simple de cage d’escalier, comptez entre 15 et 40 € par m² de mur à reprendre, un budget que l’assemblée valide généralement sans difficulté.

Majorité absolue (article 25) : travaux d’amélioration

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété impose une majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents confondus. C’est un seuil nettement plus exigeant.

Sur un total de 10 000 tantièmes, il faut réunir au moins 5 001 tantièmes favorables pour faire voter une résolution à l’article 25. Les absents non représentés sont donc assimilés à des votes défavorables, ce qui complique considérablement les choses dans les copropriétés où l’absentéisme dépasse 30 %.

Les travaux relevant de l’article 25 incluent :

• Travaux d’amélioration des parties communes (installation d’un digicode, d’un interphone, vidéosurveillance)
• Installation ou remplacement d’un ascenseur
• Autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur (percement d’un mur porteur, changement de fenêtres visibles depuis la rue)
• Désignation ou révocation du syndic de copropriété
• Travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre
• Suppression du poste de gardien ou de concierge

Si vous envisagez d’ouvrir un mur porteur, sachez que cette opération nécessite systématiquement un vote à l’article 25, car elle touche à la structure de l’immeuble. Le coût d’une telle opération oscille entre 2 500 et 8 000 € pour l’ouverture seule, auxquels s’ajoutent les honoraires du bureau d’études structure (800 à 2 000 €).

De même, le remplacement de fenêtres dans un immeuble soumis à une uniformité de façade relève de l’article 25. L’assemblée doit autoriser le modèle, le coloris et le matériau pour préserver l’harmonie de la façade.

Passerelle article 25-1 : débloquer un vote

La passerelle de l’article 25-1 est le mécanisme le plus méconnu et pourtant le plus utile de la loi de 1965. Son principe est simple : si une résolution soumise à l’article 25 n’obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut immédiatement procéder à un second vote, cette fois à la majorité simple de l’article 24.

Concrètement, sur 10 000 tantièmes, si le premier vote réunit 3 334 tantièmes favorables (un tiers) sans atteindre les 5 001 nécessaires, le président de séance peut proposer un nouveau vote immédiat. Ce second tour ne prend en compte que les voix des présents et représentés, ce qui élimine le poids des absents.

Cette passerelle est particulièrement précieuse dans les grandes copropriétés où l’absentéisme est chronique. J’ai accompagné un immeuble de 45 lots dans le 11ᵉ arrondissement où un projet d’isolation thermique par l’extérieur à 180 000 € a été rejeté au premier vote (4 200 tantièmes sur 10 000) mais validé dans la foulée au second vote grâce à la passerelle, avec 2 800 voix favorables sur 4 600 présents ou représentés.

Attention toutefois : la passerelle ne fonctionne pas pour toutes les résolutions de l’article 25. Certaines décisions, comme la modification de la répartition des charges, sont exclues de ce mécanisme. Il est donc essentiel de vérifier en amont si la passerelle est applicable à votre résolution.

Double majorité (article 26) : décisions structurelles

L’article 26 impose une double condition, d’où son nom de « double majorité ». Il faut réunir à la fois la majorité en nombre de copropriétaires (la moitié plus un des copropriétaires) et les deux tiers des tantièmes. Ce double verrou protège les copropriétaires contre des décisions lourdes imposées par une minorité de gros propriétaires.

Les décisions relevant de l’article 26 sont les plus engageantes :

• Modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes
• Actes d’acquisition ou de vente de parties communes (vente d’une loge de gardien, achat d’un terrain attenant)
• Travaux comportant une transformation, addition ou amélioration d’une ampleur majeure
• Suppression d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun (chauffage collectif, par exemple)

Prenons un exemple chiffré. Dans une copropriété de 40 lots et 10 000 tantièmes, il faut obtenir le vote favorable d’au moins 21 copropriétaires (la moitié plus un de 40) représentant ensemble au moins 6 667 tantièmes (les deux tiers de 10 000). Si 22 copropriétaires votent pour mais qu’ils ne totalisent que 5 500 tantièmes, la résolution est rejetée. Inversement, si 15 gros copropriétaires représentant 7 000 tantièmes votent pour, c’est également rejeté car ils ne sont pas assez nombreux en « têtes ».

La fiche officielle de Service-public.fr sur les règles de vote en assemblée générale détaille précisément les cas relevant de chaque majorité. Je vous recommande de la consulter avant chaque assemblée.

Unanimité : quand chaque voix compte

Certaines décisions exigent l’unanimité de tous les copropriétaires, c’est-à-dire 100 % des tantièmes. Ce niveau de majorité est réservé aux actes qui portent atteinte aux droits fondamentaux de chaque copropriétaire :

• Aliénation d’une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble
• Modification de la répartition des charges (sauf si elle résulte de travaux ou d’actes d’acquisition/vente votés à une autre majorité)
• Changement de la destination de l’immeuble (transformer un immeuble résidentiel en usage commercial)
• Construction de bâtiments nouveaux dans la cour ou le jardin commun

L’unanimité est en pratique quasi impossible à obtenir dans les grandes copropriétés. C’est d’ailleurs pour cette raison que le législateur a progressivement réduit le nombre de décisions soumises à l’unanimité au fil des réformes successives, notamment avec la loi ELAN de 2018 et l’ordonnance du 30 octobre 2019.

Si votre projet d’isolation des combles implique la création de nouveaux lots à partir de combles communs, vous serez confronté à cette exigence d’unanimité. Dans ce cas, prévoyez plusieurs assemblées préparatoires informelles pour convaincre chaque copropriétaire individuellement avant le vote officiel.

Tableau comparatif : travaux et majorités

Pour vous y retrouver, voici le tableau récapitulatif que je remets systématiquement à mes clients avant chaque assemblée générale :

Abstentions, mandats et pièges du vote

La gestion des abstentions est le piège numéro un des assemblées générales de copropriété. En majorité simple (article 24), les abstentionnistes ne sont pas comptés dans le calcul : seuls les votes « pour » et « contre » entrent dans la balance. En revanche, en majorité absolue (article 25), un copropriétaire qui s’abstient a le même effet qu’un vote contre, puisque la majorité se calcule sur l’ensemble des tantièmes, pas uniquement sur les votants.

Cette différence de traitement a des conséquences stratégiques majeures. Si vous portez un projet de travaux à l’article 25, votre priorité absolue est de limiter l’absentéisme. Chaque copropriétaire absent et non représenté est un vote perdu. En moyenne, dans les copropriétés parisiennes que je fréquente, l’absentéisme tourne autour de 25 à 40 % des tantièmes. Sans mandats, votre résolution part avec un handicap considérable.

Les mandats (ou pouvoirs) sont votre meilleure arme. Un copropriétaire peut donner mandat à toute personne de son choix, copropriétaire ou non, pour le représenter à l’assemblée. Depuis la loi ELAN, chaque mandataire peut détenir au maximum trois mandats, sauf si le total des voix dont il dispose (les siennes plus celles de ses mandants) ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. Au-delà, les mandats excédentaires sont nuls.

Autre piège fréquent : la notification de la convocation. L’assemblée générale doit être convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 21 jours avant la date de la réunion (article 9 du décret du 17 mars 1967). Si ce délai n’est pas respecté, toutes les décisions prises lors de l’assemblée sont annulables. J’ai vu un ravalement de façade à 120 000 € annulé par le tribunal parce que la convocation avait été envoyée 18 jours avant l’assemblée.

Pour les travaux touchant à l’électricité de l’immeuble ou à la plomberie commune, vérifiez bien si le projet relève de l’entretien (article 24) ou de l’amélioration (article 25). La nuance est parfois subtile : remplacer une colonne montante vétuste à l’identique, c’est de l’entretien ; la remplacer par un système plus performant avec compteurs individuels, c’est de l’amélioration.

Contester une décision : délais et procédure

Un copropriétaire opposant ou défaillant (absent et non représenté) peut contester une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est strict et ne peut être prorogé, sauf cas de force majeure.

Les motifs de contestation les plus fréquents sont :

• Vice de forme : convocation tardive, ordre du jour incomplet, absence de projet de résolution joint à la convocation
• Erreur de majorité : une résolution votée à l’article 24 alors qu’elle relevait de l’article 25
• Abus de majorité : une décision prise dans le seul intérêt de certains copropriétaires au détriment des autres, sans justification objective
• Non-respect du règlement de copropriété : des travaux votés qui contreviennent à la destination de l’immeuble

La contestation suspend-elle les travaux ? Non, pas automatiquement. Le copropriétaire doit en parallèle saisir le juge des référés pour obtenir un sursis à exécution. Sans cette démarche distincte, le syndic peut lancer les travaux votés même si une action au fond est en cours. J’ai conseillé à plusieurs clients d’anticiper ce point pour éviter de se retrouver face à un chantier lancé alors que la contestation traînait devant le tribunal.

Pour les travaux nécessitant un permis de construire ou une déclaration préalable, la contestation en assemblée se double souvent d’un recours administratif devant le tribunal compétent. Les deux procédures sont indépendantes mais peuvent se nourrir mutuellement.

Préparer son assemblée pour faire voter ses travaux

Après quinze ans de pratique, je peux vous affirmer que 80 % du succès d’un vote se joue avant l’assemblée. Voici la méthode que je recommande à tous mes clients copropriétaires qui veulent faire aboutir un projet de travaux.

Étape 1 : identifier la majorité applicable. Relisez le tableau ci-dessus et déterminez avec certitude l’article applicable à votre résolution. En cas de doute, consultez le syndic ou un avocat spécialisé en copropriété. Une erreur de qualification peut entraîner l’annulation du vote.

Étape 2 : collecter les devis. L’article 21 de la loi de 1965 impose la mise en concurrence pour les marchés et contrats dépassant un seuil fixé par l’assemblée. En pratique, prévoyez au moins trois devis détaillés pour tout projet supérieur à 5 000 €. Mon guide sur les signaux qui trahissent un mauvais devis vous aidera à trier les propositions sérieuses.

Étape 3 : informer avant l’assemblée. Organisez une réunion d’information informelle, distribuez un dossier synthétique avec les devis, les plans, le calendrier prévisionnel et la répartition des charges par lot. Plus les copropriétaires sont informés en amont, moins ils sont tentés de voter contre par méfiance ou par défaut de compréhension.

Étape 4 : sécuriser les mandats. Contactez personnellement les copropriétaires que vous savez favorables mais qui risquent d’être absents le jour J. Fournissez-leur un formulaire de pouvoir pré-rempli avec vos coordonnées. C’est légal, courant et souvent décisif.

Étape 5 : rédiger la résolution avec précision. La résolution inscrite à l’ordre du jour doit être suffisamment détaillée pour que les copropriétaires sachent exactement ce qu’ils votent : nature des travaux, montant maximum, entreprise retenue, calendrier, clé de répartition des charges. Une résolution vague est une résolution contestable.

Si votre projet concerne la rénovation énergétique de l’immeuble, pensez à vérifier les exigences de la RE 2020 applicables en rénovation et les aides financières disponibles (MaPrimeRénov’ Copropriétés, CEE). La perspective d’une aide pouvant couvrir 30 à 75 % du montant HT des travaux d’isolation ou de chauffage collectif change radicalement la dynamique du vote. Le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés de l’ANAH est particulièrement incitatif pour les copropriétés dont le DPE collectif affiche une lettre E, F ou G.

Enfin, si votre copropriété envisage un chantier clé en main ou en lots séparés, soumettez les deux options au vote de l’assemblée avec un comparatif clair des avantages et inconvénients de chaque formule. La transparence est votre meilleur allié pour obtenir le quorum et la majorité.